住宅は「買う」・「賃貸」どっちがいい?

住宅

こんにちはseraです。

家は、「買う」か「賃貸」よく議論される問題です。

僕は、「賃貸」がいいと思います。

「賃貸」メリット・デメリット

メリット

  • 劣化で壊れた設備は、無料修理
  • 自然災害による建物への被害も、無料修理
  • 色々な場所に住むことができる
  • 固定資産税等の「税金」がいらない
  • 嫌になれば気軽に引っ越しができる

デメリット

  • 賃料を払っているが、資産にはならない
  • 室内を好きなように、手を加えられない
  • 防音性(壁が薄い)
  • 老後家賃をずっと支払えるか不安

「買う」メリット・デメリット

メリット

  • 賃貸より居住スペースが広くなった
  • 老後の住居に対する不安が減る
  • 室内を好きなように、手が加えられる
  • 自分の資産として残る

デメリット

  • 固定資産税等の「税金」がかかる
  • 経年劣化による設備の故障は、自己負担
  • 気軽に引っ越ししにくいことがある
  • 住宅の修繕費が、必要になる

住宅ローンを利用した場合、毎月の支払い金額は?

住宅を買う時に利用することが多い「住宅ローン」についてです。

住宅ローンの仕組みを簡単に説明します。

借りる金額→3,000万円とします。

借りる年数→35年(420ヶ月)

借りる金利→1.0%(35年間固定金利)

毎月の支払額:84,685円(35年間固定金利1.0%の場合)

借りる金利→0.675%(変動金利)

毎月の支払額:80,217円(変動金利0.675%の場合)

金利はいくら払ってるのか

1.0%(35年間固定金利)の場合

総支払い金額

84,685円(毎月の支払い額)×420ヶ月=35,567,700円

35,567,700−30,000,000=5,567,700円

金利の金額

5,567,700円が金利として支払う金額になります。

0.675%(変動金利)の場合

総支払い金額

80,217円(毎月の支払い額)×420ヶ月=33,691,140円

33,691,140−30,000,000=3,691,140円

金利の金額

3,691,140円が金利として支払う金額になります。

ポイント

住宅ローンは、借りる時に、いかに安い金利で借りれるかが「ポイント」になりますね。

支払い総額・毎月の支払い金額・金利の金額が全然違いますよね。

買った住宅には、住宅ローンの支払い以外にかかるお金

家を購入すると、1月1日の名義人に対して固定資産税や都市計画税(地域によります)が毎年かかってきます。

賃貸の場合は、不要ですので負担が少なく済みます。

マンションを購入した場合は、管理費・修繕積立金が毎月かかります。

購入物件が、新築住宅・中古住宅のどちらにしても、経年劣化に応じて修繕等の費用が必要になります。

賃貸を35年間借りたらどうなる

3,000万円を賃貸で支払う計算で35年間(420ヶ月)借りたとします。

家賃71,428円×420ヶ月=約3,000万円

毎月71,428円のみ35年間の支払いになります。

賃貸の場合は、35年間支払いをしてもこれが財産にはなることはありません。

住宅の修繕は、家主に依頼して、直してもらうことが可能です。

そういった修繕費用は、かからないので安心です。

ただ、基本的には、勝手に物件に手を加えることができないので、壁にもし穴をあけるなどした場合は、補修代が必要になります。

支払いのトータルコストを比較してみる

35年間でトータルコストを比較すると、賃貸の方が安くなります。

しかし、比較期間が長くなればなるほど「買う」方が安くなります。

なぜならば、「買う」を選んだ人は、35年後から住宅ローンの支払いがなくなります。

「賃貸」と「買う」のトータルコストを比較してみると期間によっては、大きな違いはないように思います。

そもそも同じ場所に35年間住むことが、現実的ではありません。

あくまで35年間住むことを例として比較しました。

購入した場合の「住宅」の資産価値の変動について

住宅を「買う」選択をする時に考えることは、資産として残ることです。

購入する時と数年後・数十年後は、土地・建物の価値が今と同じとは、限らないと思います。

なぜなら現在の日本の人口は、毎年減少し続けています。

人口の2極化が既に起こっていますよね。

都市部の人口と地方全体の人口の偏りが起きています。

不動産の資産価値には、数年後・数十年後にさらに影響がでるのではと思います。

まとめ

アパートやマンションの家賃は、需要により決まります。

駅近や人気の都市部などの場合は、需要があると思います。

人口が減って賃貸の需要がなくなると、まず駅前の立地のいい便利な部屋から埋まっていきます。

駅から遠い立地などは、駅近の部屋に比べて入居者が当然減ります。

すると家賃は、下落すると思っています。

「買う」を選択した場合は、住宅ローンを利用します。

35年間支払いが続きますが、毎月の支払い額が安くなることは考えにくい。

売却するにしても、需要が少なくなれば売れる保証はないと思っています。

空き家が増え続けてるのだから、住宅の相場が上がることは考えにくい。

賃貸」がいいなと思った理由は、見通しの悪い将来に対して家を持つことが「リスク」と考えたからです。