こんにちはseraです。
家は、「買う」か「賃貸」よく議論される問題です。
僕は、「賃貸」がいいと思います。
「賃貸」メリット・デメリット
メリット
- 劣化で壊れた設備は、無料修理
- 自然災害による建物への被害も、無料修理
- 色々な場所に住むことができる
- 固定資産税等の「税金」がいらない
- 嫌になれば気軽に引っ越しができる
デメリット
- 賃料を払っているが、資産にはならない
- 室内を好きなように、手を加えられない
- 防音性（壁が薄い）
- 老後家賃をずっと支払えるか不安
「買う」メリット・デメリット
メリット
- 賃貸より居住スペースが広くなった
- 老後の住居に対する不安が減る
- 室内を好きなように、手が加えられる
- 自分の資産として残る
デメリット
- 固定資産税等の「税金」がかかる
- 経年劣化による設備の故障は、自己負担
- 気軽に引っ越ししにくいことがある
- 住宅の修繕費が、必要になる
住宅ローンを利用した場合、毎月の支払い金額は？
住宅を買う時に利用することが多い「住宅ローン」についてです。
住宅ローンの仕組みを簡単に説明します。
借りる金額→３，０００万円とします。
借りる年数→３５年（４２０ヶ月）
借りる金利→１.０%（３５年間固定金利）
毎月の支払額：８４，６８５円（３５年間固定金利１．０%の場合）
借りる金利→０．６７５%（変動金利）
毎月の支払額：８０，２１７円（変動金利０．６７５%の場合）
金利はいくら払ってるのか
１.０%（３５年間固定金利）の場合
総支払い金額
８４，６８５円（毎月の支払い額）×４２０ヶ月＝３５，５６７，７００円
３５，５６７，７００−３０，０００，０００＝５，５６７，７００円
金利の金額
５，５６７，７００円が金利として支払う金額になります。
０．６７５%（変動金利）の場合
総支払い金額
８０，２１７円（毎月の支払い額）×４２０ヶ月＝３３，６９１，１４０円
３３，６９１，１４０−３０，０００，０００＝３，６９１，１４０円
金利の金額
３，６９１，１４０円が金利として支払う金額になります。
ポイント
住宅ローンは、借りる時に、いかに安い金利で借りれるかが「ポイント」になりますね。
支払い総額・毎月の支払い金額・金利の金額が全然違いますよね。
買った住宅には、住宅ローンの支払い以外にかかるお金
家を購入すると、１月１日の名義人に対して固定資産税や都市計画税（地域によります）が毎年かかってきます。
賃貸の場合は、不要ですので負担が少なく済みます。
マンションを購入した場合は、管理費・修繕積立金が毎月かかります。
購入物件が、新築住宅・中古住宅のどちらにしても、経年劣化に応じて修繕等の費用が必要になります。
賃貸を３５年間借りたらどうなる
３，０００万円を賃貸で支払う計算で３５年間（４２０ヶ月）借りたとします。
家賃７１，４２８円×４２０ヶ月＝約３，０００万円
毎月７１，４２８円のみ３５年間の支払いになります。
賃貸の場合は、３５年間支払いをしてもこれが財産にはなることはありません。
住宅の修繕は、家主に依頼して、直してもらうことが可能です。
そういった修繕費用は、かからないので安心です。
ただ、基本的には、勝手に物件に手を加えることができないので、壁にもし穴をあけるなどした場合は、補修代が必要になります。
支払いのトータルコストを比較してみる
３５年間でトータルコストを比較すると、賃貸の方が安くなります。
しかし、比較期間が長くなればなるほど「買う」方が安くなります。
なぜならば、「買う」を選んだ人は、３５年後から住宅ローンの支払いがなくなります。
「賃貸」と「買う」のトータルコストを比較してみると期間によっては、大きな違いはないように思います。
そもそも同じ場所に３５年間住むことが、現実的ではありません。
あくまで３５年間住むことを例として比較しました。
購入した場合の「住宅」の資産価値の変動について
住宅を「買う」選択をする時に考えることは、資産として残ることです。
購入する時と数年後・数十年後は、土地・建物の価値が今と同じとは、限らないと思います。
なぜなら現在の日本の人口は、毎年減少し続けています。
人口の２極化が既に起こっていますよね。
都市部の人口と地方全体の人口の偏りが起きています。
不動産の資産価値には、数年後・数十年後にさらに影響がでるのではと思います。
まとめ
アパートやマンションの家賃は、需要により決まります。
駅近や人気の都市部などの場合は、需要があると思います。
人口が減って賃貸の需要がなくなると、まず駅前の立地のいい便利な部屋から埋まっていきます。
駅から遠い立地などは、駅近の部屋に比べて入居者が当然減ります。
すると家賃は、下落すると思っています。
「買う」を選択した場合は、住宅ローンを利用します。
３５年間支払いが続きますが、毎月の支払い額が安くなることは考えにくい。
売却するにしても、需要が少なくなれば売れる保証はないと思っています。
空き家が増え続けてるのだから、住宅の相場が上がることは考えにくい。
「賃貸」がいいなと思った理由は、見通しの悪い将来に対して家を持つことが「リスク」と考えたからです。